ニューヨーク市の委員会は木曜日、家賃安定アパート約100万件に家賃凍結を課すことを可決し、ゾーラン・マムダニ市長の主要な選挙公約の1つを達成し、市長に任期6か月で大きな政策的勝利をもたらした。
家賃ガイドライン委員会として知られるこの委員会は、7対1の投票で1年と2年の賃貸契約の一時停止を承認し、5つの行政区の全アパートメントの40パーセント以上の値上げを凍結した。この中には高層高級アパートメント、非常に手頃な補助金付きのユニット、築150年のウォークアップアパートメントが含まれている。ニューヨーク市は今後、他の都市や州における家賃抑制の取り組みのモデルを提供できるようになる。
マムダニ氏は投票後の声明で「これはニューヨーク市のテナントにとって歴史的な勝利だ」と述べた。同氏は、「私は、手頃な価格の住宅を建設・維持し、保険などの建物運営コストを削減し、テナントに自分たちの権利を確実に理解させることにより、より手頃な価格の都市を実現するために引き続き努力していく」と語った。
この禁止は、10月1日以降に開始するリースに適用される。これは、1年および2年のリースにおける家賃凍結としては初めてのことである。
物議を醸している問題に関する決定は、火曜日に市長が支援する左派候補３名が議会予備選で勝利し、予想外の政治的勝利を収めた市長にとって、すでに勝利を収めた一週間にさらなる喜びをもたらした。
木曜日の投票はイーストハーレムの博物館、エル・ムセオ・デル・バリオで行われた。投票後、テナント賛成の労働者数十人が講堂に集まり、プラカードを手にスローガンを叫んだ。多くのテナント主催者が泣いて喜んでいた。夕方になると建物の外はお祭りの雰囲気に包まれ、主催者がピザを配ったり、バンドがクイーンの「ウィー・アー・ザ・チャンピオンズ」のような爆発的な音楽を演奏したりした。
「労働者階級がこの街を運営しており、私たちは尊厳を持って生きる権利がある」とアジアの低所得コミュニティを代表して活動するCAAV:Organizing Asian Communitiesのクイーンズ区アストリアのテナントリーダー、ファルハナ・ラーマン氏は語った。 「2年間の家賃の猶予は、24ヶ月間の安心と安心を意味します。」
この結果は、積極的な公共部門が民間産業の抑制に努めるべきだというマムダニ氏の見解を反映したものだった。しかし同時に、これは左派で人気が高まっている住宅政策へのアプローチを強化するものでもあり、都市の住宅不足を緩和するためには、より厳格な家賃規制と民間開発の促進を組み合わせる必要があるというものだ。
不動産業界は、家主が建物を適切に維持する能力に影響を与えるとして、家賃の上限に強く反対していた。住宅所有者や一部の独立系住宅専門家さえも、近年、保険、メンテナンス、税金、その他の費用による経済的負担の増加について懸念を表明しています。
理事会の年次投票では、こうした懸念に加え、収入や失業率などテナントに影響を与える要因も考慮に入れられる。
影響力のあるロビー活動団体であるニューヨーク不動産委員会のジェームズ・ウェーレン委員長は、「今夜の投票は政治的に人気があるかもしれないが、ニューヨークの住宅危機はさらに悪化するだろう」と述べた。ウィーラン氏は、運賃ガイドライン委員会が自らのデータを「無視」していると非難した。
この委員会は、家主を代表する2人のメンバー、テナントを代表する2人のメンバー、および委員長を務める1人を含む5人の「公的」メンバーで構成されています。メンバーのほとんどはマムダニ氏が任命したが、独立して運営されているとみられている。
木曜朝、地主を代表する理事会メンバーの一人、クリスティーナ・スミス氏が、投票は計画的だったと感じたと述べ、辞任した。その後、理事会のチャンテラ・ミッチェル会長は異例の公式声明を発表し、「今年の理事会メンバーの独立性を確認したい」と述べた。
ミッチェル氏は木曜日の投票後の声明で、取締役会は「既存の家賃が安定したストック内での手頃な価格」を維持する必要があると考えていると述べた。同氏は、家主の「少数の一部」が「深刻な経済的圧力」に直面していることを認めた。
この禁止に唯一反対票を投じたのは、理事会の「公的」メンバーの一人であるアルピット・グプタ氏だった。グプタ氏は木曜日にコメントを控えた。
驚いたことに、マムダニで任命された取締役会の家主の代表であるマクシム・ウィン氏が一時停止に賛成票を投じた。ウィン氏は声明の中で、家主が直面している問題には市と州による包括的な解決策が必要であり、テナントが支払いをやめれば家主が徴収する収入の増加は実際には減少する可能性があると述べた。
「こうした制度的な問題には対処する必要があるが、現時点ではこの委員会が持つツールは所有者を助けるというよりも害を及ぼす可能性が高いのに対し、市や州が持つツールは間違いなく役立つだろう」と同氏は述べた。
住宅の手頃な価格と入手可能性は、市長の手頃な価格の課題の重要な部分を占めています。最新の市の調査によると、ニューヨーク市の現在の空室率はわずか 1.4% であり、あまりにも低いので市は緊急事態と呼んでいます。
毎年恒例の投票はここ数十年、ニューヨーク市の住宅政策の火種となってきたが、マムダニ氏が1年前にソーシャルメディアの動画で「家主が正しいことをしていると考える」議員だけを任命するという選挙公約を発表したため、今年の議論は特に激しかった。
2月までに、同氏はミッチェル氏を含む6人の現職メンバーを取締役会に任命した。
その後数カ月にわたり、理事会は一連の公聴会を開催し、テナント擁護者や地主からの証言を検討し、住宅と経済に関する調査を検討した。
マムダニ氏とその支持者らは、理事会が2015年（理事会の46年の歴史で初めて）、2016年、2020年、そして2021年上半期など、これまでに数回、1年契約の家賃凍結を課していることを指摘している。
しかし、そのうちの 2 年、2015 年と 2016 年には、家主はアパートの明け渡しなど、他の仕組みを通じて家賃を引き上げることができました。こうした仕組みは、2019年に州が可決した一連の親テナント法によって廃止された。
この法律は、約3,700戸の家賃安定アパートメントをポートフォリオに持つ営利目的の開発者および手頃な価格の住宅の所有者であるブロンクス・プロ・グループのような家主の収入の減少を引き起こしている。
ブロンクス・プロの最高経営責任者サマンサ・マジストロ氏によると、これらのアパートはすべて公的機関から何らかの形で補助金や融資を受けており、利幅が非常に薄いアパートが多いという。
手頃な価格の住宅業界の擁護団体であるニューヨーク州手頃な価格住宅協会の理事長でもあるマジストロ氏は、保険費用は2019年から2022年の間に60％増加し、彼女の会社の総経費は2022年から2025年の間に40％増加したと述べた。
これは全体的なインフレと建物の老朽化が部分的に原因であると同氏は述べた。また、家賃ガイドライン委員会によって許可された引き上げも追いついていません。
マジストロ氏は、自社のポートフォリオの約半分が現在、赤字か赤字のどちらかであると語った。これは、改修の範囲を減らすことを意味します。たとえば、コンロや冷蔵庫を新しいものに交換するのではなく、パッチを適用するなどです。
マジストロさんは、都市での人々の生活を支援する必要性と利点を認識していました。しかし、家主にとって全体的な傾向は憂慮すべきものであると同氏は述べた。
「市はこれらの水中資産をどのように支援するかについて本当に創造的になる必要があるだろう」と彼は言った。 「彼らがいつまでこの方向に進み続けることができるかわかりません。」
しかし、アリッサ・マルティネスにとって、この瞬間は何年にもわたる勝利でした。 30歳のマルティネスさんは、ワシントンハイツにある家賃が約2000ドルの2ベッドルームの安定したアパートに住んでいる。彼女は近くの賃貸アパートで育ち、使用人と受付係の両親が今も住んでいます。
多発性硬化症を患っている彼女の兄が彼女と一緒に住んでいます。マルティネスさんは、家族の近くにいられることが重要であり、それが家賃ガイドライン委員会の公聴会に出席し、賃貸人の整理を手伝い始めた理由の1つだと語った。
過去には取締役会から無視されていると感じていたと同氏は語った。ただし、木曜日はそうではありません。
「このプロセスで見たり聞いたりするのは、まったく違う気分です」と彼は言う。
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